Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości

Zakup mieszkania, domu albo działki rzadko zaczyna się od razu od aktu notarialnego przenoszącego własność. Najczęściej pierwszym poważnym krokiem jest umowa przedwstępna zakupu nieruchomości. To dokument, który ma uporządkować ustalenia stron, zarezerwować nieruchomość dla kupującego i dać czas na kredyt, kompletowanie dokumentów albo wyjaśnienie stanu prawnego.

Problem polega na tym, że wiele osób traktuje ten etap zbyt lekko. Podpisują dokument pobrany z internetu, wpłacają kilkadziesiąt tysięcy złotych zadatku lub zaliczki, a dopiero później zaczynają sprawdzać księgę wieczystą, obciążenia, terminy wyprowadzki czy warunki kredytowe. To błąd, który może kosztować nie tylko pieniądze, ale też wiele miesięcy stresu.

Dobrze przygotowana umowa przedwstępna nie jest formalnością. Jest mapą całej transakcji. Powinna jasno wskazywać, co dokładnie jest sprzedawane, za ile, w jakim terminie, pod jakimi warunkami i co stanie się, jeśli jedna ze stron nie dotrzyma ustaleń.

Stan prawny nieruchomości i dokumenty, które trzeba sprawdzić przed podpisem

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości kupujący powinien zacząć od rzeczy podstawowej: ustalenia, czy sprzedający naprawdę może sprzedać nieruchomość i czy nieruchomość nie ma obciążeń, które mogą utrudnić finalizację transakcji.

Najważniejszym dokumentem jest księga wieczysta. To w niej znajdują się kluczowe informacje o nieruchomości. Trzeba sprawdzić przede wszystkim:

• dział I-O, czyli oznaczenie nieruchomości: adres, powierzchnię, numer działki lub lokalu;
• dział I-Sp, czyli prawa związane z własnością;
• dział II, czyli właściciela albo użytkownika wieczystego;
• dział III, czyli roszczenia, ograniczenia, służebności, prawa osób trzecich;
• dział IV, czyli hipoteki.

Szczególną uwagę warto zwrócić na dział III i IV. W dziale III mogą pojawić się wpisy dotyczące służebności, egzekucji, ostrzeżeń albo roszczeń innych osób. Dział IV pokazuje hipoteki, czyli zabezpieczenia wierzytelności, najczęściej bankowych. Sama hipoteka nie musi przekreślać transakcji, ale wymaga precyzyjnego opisania w umowie, jak i kiedy zostanie spłacona oraz wykreślona.

Kupujący powinien poprosić sprzedającego o numer księgi wieczystej i samodzielnie sprawdzić jej aktualną treść. Nie wystarczy zrzut ekranu wysłany kilka tygodni wcześniej. Stan księgi może się zmienić, dlatego najlepiej zweryfikować ją tuż przed podpisaniem umowy, a później ponownie przed aktem przenoszącym własność.

Oprócz księgi wieczystej znaczenie mają również inne dokumenty. Przy mieszkaniu z rynku wtórnego warto poprosić o:

• podstawę nabycia nieruchomości przez sprzedającego, na przykład akt notarialny zakupu, darowizny albo postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku;
• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach do wspólnoty lub spółdzielni;
• zaświadczenie o osobach zameldowanych;
• dokumenty dotyczące ewentualnego kredytu hipotecznego;
• informacje o planowanych remontach, funduszu remontowym i opłatach eksploatacyjnych.

Przy domu albo działce lista jest dłuższa. Trzeba sprawdzić między innymi dostęp do drogi publicznej, media, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, warunki zabudowy, pozwolenia budowlane, odbiory techniczne oraz zgodność budynku z dokumentacją. W praktyce to właśnie działki i domy generują najwięcej niespodzianek: nieuregulowana droga dojazdowa, budynek wybudowany inaczej niż w projekcie, brak odbioru, spór graniczny albo media poprowadzone „po sąsiedzku” bez formalnej służebności.

W umowie przedwstępnej warto wpisać oświadczenia sprzedającego, że nieruchomość nie jest przedmiotem sporów, egzekucji, najmu, dzierżawy ani roszczeń osób trzecich, chyba że strony świadomie ustalają inaczej. Jeżeli lokal jest wynajmowany, trzeba dokładnie opisać, kiedy najemca się wyprowadzi i kto odpowiada za opróżnienie mieszkania.

Najważniejsza zasada jest prosta: nie podpisywać umowy tylko dlatego, że „wszystko wygląda dobrze”. Przy zakupie nieruchomości liczą się dokumenty, a nie deklaracje.

Cena, zadatek, terminy i warunki odstąpienia od umowy

Drugi filar bezpiecznej transakcji to pieniądze i terminy. W umowie przedwstępnej zakupu nieruchomości cena musi być określona jednoznacznie. Nie powinno być miejsca na sformułowania typu „około”, „do uzgodnienia” albo „zgodnie z późniejszym porozumieniem stron”. Cena, sposób płatności i harmonogram powinny być konkretne.

Warto dokładnie wskazać:

• pełną cenę nieruchomości;
• wysokość wpłacanej kwoty przy podpisaniu umowy;
• czy ta kwota jest zadatkiem, czy zaliczką;
• numer rachunku bankowego sprzedającego;
• termin zapłaty pozostałej części ceny;
• źródło finansowania, na przykład środki własne, kredyt hipoteczny albo połączenie obu;
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli finalnej umowy sprzedaży.

Najczęstszy błąd dotyczy mylenia zadatku z zaliczką. To nie są synonimy. Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą. Jeżeli kupujący bez uzasadnionej podstawy nie przystąpi do umowy końcowej, sprzedający może co do zasady zatrzymać zadatek. Jeżeli to sprzedający nie wykona umowy, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Zaliczka działa łagodniej: przy niedojściu transakcji do skutku zwykle podlega zwrotowi, chyba że strony wprowadziły inne, zgodne z prawem postanowienia.

Dlatego przy dużych kwotach trzeba zachować ostrożność. Na rynku często spotyka się zadatek w wysokości 5–10 procent ceny nieruchomości, ale nie jest to sztywna reguła. Przy mieszkaniu za 700 tys. zł oznacza to od 35 tys. zł do 70 tys. zł. To pieniądze, których utrata może być bardzo bolesna. Zbyt niski zadatek może z kolei słabo mobilizować sprzedającego, zwłaszcza gdy ceny na rynku rosną i pojawia się nowy kupujący gotów zapłacić więcej.

Szczególnie ważna jest sytuacja kupującego korzystającego z kredytu hipotecznego. W umowie warto wpisać, co stanie się, jeśli bank odmówi finansowania. Najbezpieczniejsze dla kupującego jest zastrzeżenie, że w przypadku przedstawienia decyzji odmownej z banku może on odstąpić od umowy bez utraty zadatku. Sprzedający nie zawsze chce się na to zgodzić, ale brak takiego zapisu oznacza realne ryzyko: kupujący nie dostaje kredytu, nie ma jak zapłacić ceny, a zadatek przepada.

Precyzyjnie trzeba opisać również terminy. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie powinien być przypadkowy. Przy zakupie za gotówkę może wystarczyć kilka tygodni. Przy kredycie hipotecznym rozsądniej przewidzieć więcej czasu, bo bank musi przeanalizować dokumenty, wydać decyzję, przygotować umowę kredytową i uruchomić środki. W praktyce często przyjmuje się od 2 do 3 miesięcy, choć przy skomplikowanych nieruchomościach albo brakach w dokumentacji ten okres może okazać się za krótki.

W umowie warto też ustalić, kiedy kupujący otrzyma klucze. Czasami następuje to w dniu podpisania aktu notarialnego, czasami dopiero po zaksięgowaniu całej ceny na rachunku sprzedającego. Jeżeli sprzedający potrzebuje kilku tygodni na wyprowadzkę, trzeba to wpisać wprost. Dobrze jest dodać karę umowną za opóźnienie w wydaniu nieruchomości, na przykład określoną kwotę za każdy dzień zwłoki.

Nie wolno pomijać kosztów. Kupujący powinien sprawdzić, kto ponosi koszty umowy przedwstępnej, umowy przyrzeczonej, odpisów, wpisów sądowych i ewentualnego pośrednika. Przy akcie notarialnym pojawia się taksa notarialna, podatek VAT od taksy, opłaty sądowe, a przy rynku wtórnym zwykle także podatek od czynności cywilnoprawnych. W przypadku umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego koszt zależy między innymi od wartości nieruchomości i stawek kancelarii, przy czym przepisy określają maksymalne stawki taksy.

Najgorsze, co można zrobić, to zostawić pieniądze i terminy w domyśle. W transakcjach nieruchomościowych domysł prawie zawsze działa na niekorzyść tej strony, która była mniej uważna.

Forma umowy przedwstępnej: zwykła pisemna czy akt notarialny

Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej albo w formie aktu notarialnego. Obie formy są spotykane na rynku, ale nie dają takiego samego poziomu ochrony.

Zwykła forma pisemna jest tańsza i szybsza. Strony mogą przygotować dokument samodzielnie, podpisać go w biurze pośrednika albo przy stole w mieszkaniu sprzedającego. Taka umowa może być skuteczna, ale ma ograniczoną siłę w sytuacji konfliktu. Jeżeli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga może dochodzić przede wszystkim naprawienia szkody, w granicach wynikających z przepisów i treści umowy.

Akt notarialny jest droższy, ale daje mocniejsze zabezpieczenie. Jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania przewidziane dla umowy przyrzeczonej, strona uprawniona może dochodzić przed sądem zawarcia umowy końcowej. W praktyce oznacza to znacznie silniejszą pozycję kupującego, zwłaszcza wtedy, gdy sprzedający nagle zmieni zdanie, znajdzie korzystniejszą ofertę albo zacznie odwlekać podpisanie aktu.

Forma notarialna jest szczególnie wskazana, gdy:

• kupujący wpłaca wysoki zadatek;
• nieruchomość ma dużą wartość;
• transakcja jest rozłożona w czasie;
• sprzedający musi spłacić hipotekę;
• stan prawny wymaga dodatkowych czynności;
• kupujący chce ujawnić swoje roszczenie w księdze wieczystej;
• strony nie znają się i chcą ograniczyć ryzyko sporu.

W akcie notarialnym notariusz weryfikuje dokumenty, tożsamość stron i treść składanych oświadczeń. Nie oznacza to, że kupujący może przestać myśleć. Notariusz nie jest prywatnym doradcą jednej strony transakcji, tylko osobą dokonującą czynności notarialnej. Dlatego przy bardziej złożonych przypadkach warto wcześniej skonsultować projekt umowy z prawnikiem, szczególnie gdy w grę wchodzi zakup domu, działki, nieruchomości z lokatorem, spadku, współwłasności albo lokalu obciążonego hipoteką.

Przed podpisaniem trzeba sprawdzić, czy umowa zawiera wszystkie kluczowe elementy:

• dokładne oznaczenie stron;
• dokładny opis nieruchomości;
• cenę i sposób płatności;
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej;
• informację o zadatku albo zaliczce;
• warunki odstąpienia;
• zasady zwrotu lub zatrzymania środków;
• termin wydania nieruchomości;
• listę dokumentów, które sprzedający ma dostarczyć;
• oświadczenia sprzedającego o stanie prawnym i faktycznym;
• ustalenia dotyczące wyposażenia, jeśli jest sprzedawane razem z lokalem;
• kary umowne, jeżeli strony chcą je zastosować.

Warto dopilnować również opisu wyposażenia. Jeżeli w cenie mieszkania zostają meble kuchenne, sprzęt AGD, szafy w zabudowie, klimatyzacja albo elementy ogrodu, trzeba to wpisać. Najlepiej konkretnie, bez ogólników. Sformułowanie „mieszkanie z wyposażeniem” może później oznaczać dla każdej strony coś innego.

Kupujący powinien unikać podpisywania umowy pod presją. Hasła w rodzaju „jest jeszcze pięciu chętnych”, „decyzja tylko dzisiaj” albo „nie ma czasu na notariusza” powinny zapalić ostrzegawczą lampkę. Dobra nieruchomość może oczywiście szybko zniknąć z rynku, ale pośpiech nie usprawiedliwia podpisania dokumentu, którego skutków finansowych kupujący nie rozumie.

Najrozsądniejsze podejście jest proste: przy mało skomplikowanej transakcji i niewielkiej wpłacie zwykła forma pisemna może wystarczyć, o ile umowa jest dobrze przygotowana. Przy wysokich kwotach, kredycie, hipotece, ryzyku prawnym albo długim terminie finalizacji bezpieczniej rozważyć akt notarialny.

FAQ: najczęstsze pytania przed podpisaniem umowy przedwstępnej

Czy umowa przedwstępna przenosi własność nieruchomości?

Nie. Umowa przedwstępna zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Własność nieruchomości przechodzi dopiero przy finalnej umowie sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego.

Czy umowa przedwstępna musi być podpisana u notariusza?

Nie zawsze. Może być zawarta w zwykłej formie pisemnej. Akt notarialny daje jednak silniejsze zabezpieczenie, zwłaszcza gdy jedna ze stron uchyla się później od podpisania umowy końcowej.

Co jest lepsze: zadatek czy zaliczka?

To zależy od interesu stron. Zadatek mocniej zabezpiecza wykonanie umowy, ale niesie większe ryzyko finansowe. Zaliczka jest łagodniejsza, bo przy niedojściu transakcji do skutku co do zasady podlega zwrotowi. Kupujący powinien szczególnie uważać na zadatek, gdy zakup zależy od decyzji kredytowej banku.

Ile powinien wynosić zadatek przy zakupie nieruchomości?

Nie ma jednej obowiązkowej stawki. Często spotyka się kwoty na poziomie 5–10 procent ceny, ale wysokość zadatku powinna zależeć od wartości nieruchomości, czasu do finalizacji, ryzyka transakcji i pozycji negocjacyjnej stron.

Czy można odzyskać zadatek, jeśli bank odmówi kredytu?

Można, ale najlepiej zadbać o odpowiedni zapis w umowie. Jeżeli umowa przewiduje możliwość odstąpienia po decyzji odmownej banku bez utraty zadatku, kupujący jest lepiej chroniony. Bez takiego postanowienia sprawa może być sporna.

Co trzeba sprawdzić w księdze wieczystej przed podpisaniem umowy?

Najważniejsze są dane właściciela, opis nieruchomości, wpisy w dziale III oraz hipoteki w dziale IV. Trzeba upewnić się, że sprzedający jest uprawniony do sprzedaży i że nie ma obciążeń, które uniemożliwią bezpieczny zakup.

Czy nieruchomość z hipoteką można kupić bezpiecznie?

Tak, ale umowa musi precyzyjnie określać sposób spłaty kredytu sprzedającego, zgodę banku, numer rachunku technicznego, termin wykreślenia hipoteki i dokumenty, które sprzedający ma dostarczyć. Nie należy opierać się wyłącznie na ustnych zapewnieniach.

Czy warto pokazać umowę prawnikowi przed podpisaniem?

Tak, szczególnie gdy w grę wchodzi wysoki zadatek, kredyt, dom, działka, hipoteka, spadek, współwłasność, lokator albo nietypowe warunki transakcji. Koszt konsultacji jest zwykle niewielki w porównaniu z ryzykiem utraty kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Kiedy najlepiej przekazać klucze do nieruchomości?

Najczęściej klucze przekazuje się po podpisaniu aktu notarialnego i zapłacie całej ceny. Jeżeli strony umawiają się inaczej, trzeba to dokładnie opisać w umowie, najlepiej razem z protokołem zdawczo-odbiorczym i stanem liczników.

Czego nie robić przed podpisaniem umowy przedwstępnej?

Nie wpłacać pieniędzy bez pisemnej umowy, nie podpisywać dokumentu bez sprawdzenia księgi wieczystej, nie ufać wyłącznie zapewnieniom sprzedającego, nie pomijać zapisów o kredycie i nie zgadzać się na niejasne terminy. Przy zakupie nieruchomości ostrożność nie jest przesadą. Jest podstawową formą ochrony własnych pieniędzy.

Co jeszcze warto wiedzieć: nieruchomości Warszawa.

[ Treść sponsorowana ]

Uwaga: Informacje na stronie mają charakter wyłącznie informacyjny i nie zastąpią porady finansowej czy prawnej.